L’article 1719 du Code civil encadre des obligations essentielles du bailleur, de la délivrance des locaux à leur entretien. Dans un arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de cassation précise comment la vétusté et la persistance d’un manquement peuvent influencer la prescription d’une action en bail commercial.
L’article en bref
La vétusté d’un local commercial ne règle pas, à elle seule, la question de la responsabilité du bailleur. L’arrêt du 4 décembre 2025 invite à examiner si le manquement perdure lorsque le preneur agit.
- Une obligation durable : Le bailleur doit assurer la délivrance et l’entretien pendant le bail.
- Une prescription à apprécier : La vétusté connue dès l’entrée ne fixe pas automatiquement son départ.
- Des clauses encadrées : La répartition des travaux dépend du bail et des règles applicables.
- Une action à documenter : L’état actuel des locaux et les désordres doivent être établis.
La décision met l’accent sur une question concrète : le manquement du bailleur existait-il encore au jour de l’action ?
Article 1719 du Code civil : les obligations du bailleur commercial
Dans un bail commercial, l’Article 1719 du Code civil pose le cadre général des obligations du bailleur. Celui-ci doit délivrer les locaux conformément à l’usage prévu, les maintenir en état de servir à cet usage et assurer au locataire une jouissance paisible.
Ces obligations ne se limitent donc pas à la remise des clés. L’entretien des locaux et les désordres qui affectent leur utilisation peuvent engager la responsabilité du propriétaire pendant toute la durée du contrat, selon leur nature et les stipulations convenues.
Obligation de délivrance et jouissance paisible : ce que cela implique
L’obligation de délivrance suppose que le bien loué soit mis à disposition dans un état compatible avec la destination convenue. La jouissance paisible vise, quant à elle, la possibilité pour le preneur d’occuper et d’exploiter les lieux sans trouble imputable au bailleur, dans les limites prévues par le droit et le contrat.
Imaginons une commerçante qui ouvre une boutique dans un immeuble ancien. Si des infiltrations récurrentes ou un problème structurel entravent l’activité, la question ne se résume pas à l’âge du bâtiment : il faut identifier l’origine du désordre, les travaux nécessaires et la personne à qui ils incombent.
Pour un investisseur qui envisage d’acheter des murs commerciaux, cette distinction rappelle l’intérêt d’examiner à la fois l’état du bien, son usage contractuel et les engagements déjà pris dans le bail.
Vétusté des locaux commerciaux : qui doit prendre en charge les travaux ?
La vétusté correspond à la dégradation liée au temps ou à l’usage normal d’un bien. Elle peut susciter des désaccords, notamment lorsque le locataire connaissait l’état des lieux lors de son entrée, mais cette connaissance ne permet pas, à elle seule, de déterminer la répartition de tous les travaux.
Les clauses du bail doivent être lues avec les textes applicables. Certaines réparations peuvent être réparties entre les parties, tandis que des règles légales limitent les transferts de charges, notamment pour certaines grosses réparations et les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce et ses dispositions réglementaires encadrent notamment les charges et travaux imputables au locataire ; il convient de vérifier leur version en vigueur et leur application au contrat concerné.
En pratique, une clause générale mettant « tous les travaux » à la charge du preneur ne suffit pas nécessairement à écarter ces limites. La nature des travaux, leur cause, leur ampleur et la rédaction précise du bail sont déterminantes : une réparation d’entretien courant ne se confond pas avec une intervention touchant à la structure de l’immeuble.
| Situation examinée | Point à vérifier | Enjeu pour les parties |
|---|---|---|
| Dégradation liée à l’ancienneté | Cause et étendue de la vétusté | Déterminer les travaux et leur répartition légale |
| Désordre structurel | Nature de l’élément et ampleur des réparations | Vérifier les obligations du bailleur et les règles applicables |
| Clause transférant des travaux | Rédaction précise et conformité aux textes | Évaluer si le transfert est valable et opposable |
| Locaux dégradés à la restitution | État des lieux d’entrée et de sortie | Distinguer les dommages de l’usure normale |
Ordre public et clauses du bail : une analyse au cas par cas
La notion d’ordre public ne signifie pas que chaque disposition de l’article 1719 serait intangible dans toutes ses applications. Des aménagements contractuels peuvent exister, mais ils restent soumis aux règles impératives propres aux baux commerciaux, qui interdisent notamment certains transferts de travaux et de charges au locataire.
Le preneur comme le bailleur a donc intérêt à éviter les formules trop générales. Une rédaction utile distingue les réparations d’entretien courant, les travaux liés à la vétusté, les mises en conformité et les interventions relevant de la structure, puis précise les responsabilités dans le respect des textes applicables.
Arrêt du 4 décembre 2025 : la prescription dépend-elle d’un manquement continu ?
Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, un bail commercial avait été conclu en 2012 pour des locaux dont la vétusté était connue du preneur. Plusieurs années après, celui-ci a demandé en justice l’exécution de travaux et l’indemnisation de ses préjudices.
La cour d’appel avait considéré l’action prescrite, en faisant partir le délai de cinq ans à la prise d’effet du bail, au motif que la vétusté était apparente et n’avait pas empêché l’exploitation. La Cour de cassation a censuré cette analyse pour défaut de base légale : les juges devaient rechercher si, à la date de l’assignation, le manquement du bailleur persistait.
La décision s’appuie sur le caractère continu de l’obligation de délivrance et d’entretien pendant le bail. Au regard de l’article 2224 du Code civil, la persistance du manquement peut constituer un élément permettant au preneur d’agir ; la seule connaissance initiale de la vétusté ne suffit donc pas à fixer automatiquement le point de départ de la prescription.
La portée de l’arrêt reste liée aux faits examinés : il ne dispense pas le locataire de démontrer le manquement ni les préjudices invoqués. Il rappelle surtout que le juge doit examiner la situation des lieux au moment de l’action, plutôt que de s’en tenir mécaniquement à la date de signature.
Les démarches utiles avant une action en bail commercial
Pour rendre le différend plus lisible, le preneur doit réunir des éléments datés et précis. Le bailleur, de son côté, a intérêt à documenter les interventions réalisées et à répondre aux signalements sans tarder : ces pièces peuvent éclairer la persistance, ou non, du manquement allégué.
- Relire le bail : repérer la destination des lieux et les clauses relatives aux travaux.
- Conserver les constats : réunir états des lieux, photographies, rapports et devis datés.
- Signaler les désordres : décrire par écrit leur nature, leur évolution et leurs effets sur l’activité.
- Identifier les travaux : distinguer entretien courant, vétusté, conformité et réparations structurelles.
- Vérifier les délais : faire examiner la prescription au regard des faits et des textes en vigueur.
Une gestion documentaire rigoureuse aide à séparer les impressions des faits vérifiables. Pour les aspects pratiques du suivi locatif, certains repères sur la gestion d’une location par une agence peuvent également éclairer l’organisation des échanges et des pièces, même si le régime du bail commercial doit être étudié spécifiquement.
Jurisprudence commerciale : les points à retenir pour bailleur et preneur
L’arrêt du 4 décembre 2025 invite à distinguer trois questions : quelle obligation est en cause, quels travaux sont concernés et le manquement existe-t-il encore lorsque le preneur agit ? Cette démarche évite de confondre vétusté visible, répartition contractuelle et prescription.
La décision ne transforme pas chaque désaccord sur des travaux en action recevable. Elle oblige plutôt à caractériser concrètement la situation des locaux commerciaux et à examiner si une inexécution continue est établie. Pour les deux parties, des clauses précises, des constats datés et des échanges écrits restent des outils essentiels.
Questions fréquentes sur l’article 1719 et le bail commercial
Que prévoit l’article 1719 du Code civil pour un bail commercial ?
Il impose notamment au bailleur de délivrer le bien loué, de l’entretenir pour l’usage convenu et d’assurer au preneur une jouissance paisible, sous réserve des règles applicables et des stipulations valables du bail.
La vétusté connue à la signature exonère-t-elle le bailleur ?
Pas automatiquement. La connaissance initiale de la vétusté ne suffit pas, à elle seule, à écarter les obligations du bailleur ni à fixer définitivement le point de départ de la prescription. La nature du désordre et sa persistance doivent être examinées.
Le bail peut-il mettre tous les travaux à la charge du locataire ?
Une clause ne peut pas écarter les limites prévues par les textes applicables aux baux commerciaux. Il faut vérifier la catégorie des travaux, leur cause, la rédaction du contrat et les règles en vigueur, notamment celles relatives à certaines grosses réparations et à la vétusté.
Que précise l’arrêt du 4 décembre 2025 sur la prescription ?
La Cour de cassation demande aux juges de rechercher si le manquement du bailleur persistait au jour de l’action. La vétusté apparente lors de la prise d’effet du bail ne suffit pas à elle seule à faire courir définitivement le délai quinquennal.
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